Aluguel recebido por não residentes no Brasil: nova obrigação de reporte via EFD-Reinf

A EFD-Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais) é uma obrigação acessória criada pela Receita Federal para substituir a DIRF buscando unificar a base de informações e registrar, de forma digital, todas as informações fiscais relacionadas às retenções de tributos. 

Para residentes no exterior, a EFD-REINF torna-se relevante quando há recebimento de rendimentos de fontes pagadoras situadas no Brasil, como é o caso de rendimentos de aluguel. 

A EFD-Reinf é aplicável desde setembro de 2023, mas passou a substituir completamente a Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte (DIRF) para os fatos geradores ocorridos a partir de 1º de janeiro de 2025. 

A mudança representa um avanço na automatização do controle fiscal da Receita Federal, mas também impõe novas responsabilidades de compliance para os procuradores que realizam retenção do imposto em benefício de residentes no exterior e contribuintes brasileiros que mantêm imóveis alugados enquanto residem fora do país.  

Recolhimento do IRRF sobre aluguel de não residentes

De acordo com o artigo 763 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018) e com o MAFON (Manual do Imposto de Renda Retido na Fonte) — código 9478 —, os rendimentos pagos a não residentes estão sujeitos à retenção exclusiva de 15% de IRRF sobre o valor bruto, salvo quando houver tratado para evitar a dupla tributação entre o Brasil e o país de residência do beneficiário, hipótese em que a alíquota pode variar.

O fato gerador ocorre na data do recebimento do aluguel, e o recolhimento do imposto deve ser efetuado no mesmo dia, mediante pagamento de DARF emitido no CPF do procurador nomeado pelo locador não residente.

Essa regra se aplica tanto a pessoas físicas quanto jurídicas, e o descumprimento dos prazos pode gerar multa e juros de mora, conforme o artigo 61 da Lei nº 9.430/1996.

Inclusão obrigatória na EFD-Reinf e DCTFWeb

A EFD-Reinf abrange todos os fatos geradores envolvendo pagamentos a não residentes — incluindo aluguéis, royalties, serviços e remunerações diversas — os quais devem ser informados na escrituração digital. 

A entrega da EFD-Reinf deve ocorrer até o dia 15 do mês subsequente ao fato gerador, substituindo a antiga obrigação de declarar essas retenções na DIRF.Além disso, o envio deve ser acompanhado da entrega da DCTFWeb, por meio da qual se consolida o débito e se efetiva a confissão de dívida perante a Receita Federal.

Quem é responsável pelo envio

O responsável por transmitir a EFD-Reinf e a DCTFWeb é o procurador nomeado pelo locador não residente.Quando o locador é pessoa física não residente, deve designar procurador com certificado digital válido no Brasil para cumprir as obrigações em seu nome, incluindo a emissão do DARF e a escrituração dos rendimentos pagos.

Impactos e riscos de não conformidade

A omissão de informações na EFD-Reinf ou o atraso na transmissão podem resultar em multas automáticas, conforme o artigo 2º da Instrução Normativa RFB nº 2.043/2021.Além das penalidades, a Receita Federal passa a contar com integração de dados em tempo real entre a EFD-Reinf, o e-CAC e as declarações de câmbio do Banco Central, o que aumenta significativamente a capacidade de cruzamento de informações sobre remessas internacionais e receitas de aluguel.

Em cenários de não conformidade, é comum que os valores não declarados sejam alvo de retenção em malha fiscal, impedindo o registro adequado dos rendimentos no país e podendo comprometer futuras operações de repatriação de recursos ou alienação do imóvel.