Benfeitorias em imóveis: quando vale a pena declarar?

Atualizar o valor de um imóvel na declaração do Imposto de Renda é, geralmente, impossível. A Receita Federal exige que se mantenha o valor original de aquisição, independentemente da valorização de mercado. Contudo, há uma exceção importante: as benfeitorias.

Declarar corretamente reformas e melhorias pode ajudar a reduzir o imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel. Mas é preciso atenção: nem todo gasto pode ser incluído, e em alguns casos, a inclusão pode gerar distorções.

O que são benfeitorias?

Benfeitorias são intervenções físicas realizadas em um imóvel com o objetivo de conservá-lo, melhorá-lo ou valorizá-lo. Elas podem ser feitas tanto por iniciativa do proprietário quanto por necessidade legal ou contratual. No contexto do Imposto de Renda, as benfeitorias que podem ser declaradas são aquelas que devidamente comprovadas com notas fiscais ou recibos em nome do contribuinte, agregam valor ao imóvel conservando sua durabilidade.

Essas melhorias devem ser de caráter permanente, ou seja, incorporadas à estrutura do imóvel, diferentemente de móveis ou objetos removíveis.

Por que declarar benfeitorias?

O ganho de capital na venda de imóveis é tributado em 15% (ou mais, dependendo do valor), com base na diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado. Como o imóvel não pode ser atualizado pelo valor de mercado, o custo tende a ficar defasado com o tempo — o que aumenta o imposto a pagar.

Incluir benfeitorias com comprovação documental é uma das poucas formas permitidas pela Receita Federal de aumentar o valor do imóvel declarado e, com isso, reduzir o lucro tributável.

Quais gastos podem ser considerados benfeitorias?

Podem ser incluídas despesas que agreguem valor, conservem ou melhorem a estrutura do imóvel.

Exemplos:

• Reformas e ampliações com comprovação;

• Pintura geral;

• Instalação de sistemas elétricos ou hidráulicos;

• Troca de pisos;

• Vidros temperados fixos ou estruturas permanentes;

• Construções regulares (como edícula ou garagem);

• Gastos com escritura, registro e ITBI, desde que não tenham sido abatidos como despesas dedutíveis.

• Móveis planejados

Como declarar no programa da Receita Federal?

1. Vá até a ficha Bens e Direitos;

2. Selecione o imóvel e clique em “Editar”;

3. No campo Discriminação, adicione o valor total das benfeitorias feitas em 2024, descrevendo os principais itens;

4. Some o valor das benfeitorias ao custo de aquisição;

5. Guarde os comprovantes (notas fiscais ou recibos em nome do titular) por, no mínimo, 5 anos.

   
   

Também é possível utilizar o código 17 – Benfeitorias, caso a melhoria tenha sido feita em um imóvel alugado ou de terceiros. Essa opção está apenas disponível caso a melhoria tenha sido feita em um imóvel comprado antes de 1988

Cuidado: declarar benfeitorias nem sempre compensa

Embora a estratégia possa parecer sempre vantajosa, ela pode impactar o fator de redução do ganho de capital. Esse fator é um mecanismo criado pela Receita para reduzir a base de cálculo do imposto em imóveis comprados há muitos anos.

Ao atualizar o valor do imóvel com benfeitorias recentes, esse fator pode ser recalculado e resultar em uma base de cálculo maior — ou seja, o imposto pode até aumentar.

Por isso, se o imóvel foi comprado há muito tempo e está próximo de ser vendido, o ideal é fazer uma simulação tributária antes de incluir reformas na declaração.

Conclusão

Declarar benfeitorias no IR pode representar uma economia significativa, especialmente em imóveis adquiridos há poucos anos ou que passaram por grandes melhorias. No entanto, a inclusão exige atenção aos detalhes, comprovantes e prazos — e, em alguns casos, uma análise mais profunda para evitar impactos indesejados no imposto final.